山野内建設 
函館の人口減少と空き家の現状
函館市の人口は2024年時点で約24万人ですが、国立社会保障・人口問題研究所の推計では、2070年には約7万9千人まで減少するとされています。2020年比で約68%の減少です。これは北海道内でも特に深刻な減少率であり、その影響が住宅市場に直接現れているのが「空き家問題」です。
総務省の住宅・土地統計調査によると、函館市の空き家率はすでに全国平均を上回る水準にあり、今後人口減少が加速するにつれてさらに増加することが確実視されています。市内を歩くと、特に旧市街地・西部地区・郊外の一部エリアで空き家が目立つようになっています。
空き家を放置するとどうなるか
空き家を放置することはリスクだらけです。主なリスクを整理します。
固定資産税の増加 更地にすると固定資産税の住宅用地特例（税額が最大1/6になる制度）が適用されなくなり、税負担が増加します。そのため解体をためらうオーナーが多く、老朽化した建物がそのまま残ってしまうケースが後を絶ちません。
特定空き家・管理不全空き家への指定 2023年に改正された空き家対策特別措置法により、「管理不全空き家」に指定されると固定資産税の軽減措置が解除される可能性があります。放置すればするほど税負担が増す方向に制度が動いています。
相続による問題の複雑化 親が亡くなった後に子供が空き家を相続しても、遠方に住んでいれば管理が難しく、売却も容易ではありません。函館のような地方都市では買い手がつきにくいエリアも多く、相続した空き家が負の資産になってしまうケースがあります。
建物の急速な劣化 人が住まなくなった家は劣化が急速に進みます。換気がされないため湿気がこもり、カビ・腐朽が進行します。数年放置すると修繕費が大幅に膨らみ、リノベーションが困難になるケースも出てきます。
空き家・中古住宅活用の4つの選択肢
空き家や実家の中古住宅の活用には、大きく4つの選択肢があります。
① 売却 最もシンプルな解決策ですが、函館の郊外エリアや旧市街地では買い手がつきにくいケースがあります。また売却前にある程度の補修が必要になる場合も多く、費用がかかります。
② 賃貸として活用 利便性の良いエリアであれば賃貸需要が見込めます。ただし入居者が見つからない期間の管理費用や、老朽化した建物のリフォーム費用がかかります。
③ ZEHリノベーションで自分が住む・家族に引き継ぐ 実家や中古住宅を高性能なZEH住宅に生まれ変わらせ、自分たちが快適に暮らすという選択肢です。新築より安く、光熱費ゼロの高性能住宅が手に入る可能性があります。
④ 解体・更地にして売却または土地活用 建物の状態が悪く、リノベーションのコストが見合わない場合は、解体して更地にする選択肢もあります。ただし固定資産税の増加に注意が必要です。
ZEHリノベーションで中古住宅を再生する
山野内建設がお勧めしているのは、③のZEHリノベーションによる中古住宅の再生です。函館市内や北斗市など利便性の良いエリアで、状態の良い中古住宅を活用すれば、新築より安い総費用で光熱費ゼロのZEH住宅を実現できます。
山野内建設のZEHリノベーションでは、築30〜50年の住宅でも、基礎・柱・梁など使える構造部分を活かしながら、断熱・気密・換気・太陽光発電・蓄電池などをすべて新築と同水準に更新します。国土交通省の補助金（最大400万円程度）を活用することで、初期費用を大幅に抑えることも可能です。
空き家活用に使える補助金
函館市・北海道・国にはさまざまな空き家・中古住宅活用に関する補助制度があります。制度は年度ごとに変わりますが、主なものとして以下が挙げられます。
国の補助金（子育てエコホーム支援事業など） 既存住宅の断熱リフォームや省エネ設備の導入に対して補助が受けられます。ZEHリノベーションでは最大400万円程度の補助が見込めるケースもあります。
北海道の補助制度 北海道では住宅の省エネ化を支援するための独自の補助制度があります。
函館市の補助制度 函館市では空き家の利活用や除却を支援する補助制度を設けています。詳細は年度ごとに変わるため、山野内建設にお問い合わせいただければ最新情報をご案内します。
子供が実家を継がない場合の現実的な対処法
現在、子供が函館を離れて他の地域に家を持っているケースは非常に多くなっています。この場合、親が亡くなった後に実家が空き家になり、管理・売却・相続の問題が子供に重くのしかかります。
こうした状況に対して、山野内建設ではJTI（移住・住みかえ支援機構）の残価設定型住宅ローンを活用した選択肢もご提案しています。この仕組みを使えば、将来的にJTIが住宅を引き取ることを前提に、老後の返済負担を大幅に軽減しながら住み続けることができます。子供に実家問題を引き継がせない、という観点でも有効な選択肢の一つです。
山野内建設の中古住宅リノベ実績
山野内建設はこれまで函館・道南エリアで多数の中古住宅ZEHリノベーションを手がけてきました。評価額ゼロ円の築45年の空き家が、UA値0.19の超高性能ZEH住宅に生まれ変わった事例や、築52年の中古住宅がゼロエネルギーハウスに再生された事例など、状態の悪い物件でも高性能化を実現してきた実績があります。
函館・道南で空き家の活用、あるいは中古住宅のZEHリノベーションをお考えの方は、まず山野内建設にご相談ください。物件の状態の診断から、補助金の活用方法、資金計画まで、トータルでご支援します。
中古住宅をzehリノベーションすることで、暖かく快適に、しかも毎年負担しなければならない光熱費を実質ゼロにできる山野内建設のzehリノベーションの実例です。
中古住宅を快適に暮らせるレベルまでリフォーム・リノベーションする方法の解説です。